Na noite da última quinta-feira (15), Ibape/SP e Ibape Nacional, em parceria com o Conselho Regional de Engenharia e Agronomia de São Paulo (Crea/SP), Instituto Paulista de Entidades de Engenharia e Agronomia (IPEEA) e Cau-SP realizaram no Auditório do Crea/SP com transmissão online e ao vivo pelo canal do Ibape/SP no YouTube, o Workshop – Laudo de Avaliação – Um trabalho baseado em métodos técnicos e normativos, não uma opinião.

A abertura do evento contou com a participação do presidente do Ibape/SP, Engº Civil Luiz Henrique Cappellano, presidente do Ibape Nacional, Engº Civil Clémenceau Chiabi Saliba Júnior, presidente do Crea/SP, Engº Telecom. Vinícius Marchese Marinelli, presidente do Confea, Engº Civil Joel Krüger, e a presidente da APAMAGIS (Associação Paulista de Magistrados), Juíza Vanessa Ribeiro Mateus.

Em seu discurso de abertura, Cappellano ressaltou a relevância do tema a ser debatido no evento; "Esse workshop tem por objetivo discutir a importância do laudo de avaliação, como sustentação de decisões e negócios, praticados no universo judiciário e corporativo, por empresas, instituições públicas, e privadas. Também almeja discutir os atributos do laudo de avaliação, e sua distinção, de uma opinião de valor. Assim como os riscos da inobservância dos requisitos técnicos, e as atribuições profissionais para sua elaboração. Conseguimos reunir pontos de vista diferentes. De profissionais que atuam na elaboração de laudos de avaliação, e profissionais que se utilizam desses laudos, para sustentar decisões e negócios. Esperamos assim, contribuir com múltiplas visões do tema e enriquecer o entendimento comum."

Na sequência do evento, a presidente da APAMAGIS, Juíza Vanessa Ribeiro Mateus, o Eng. Civil Osório Accioly Gatto, e o coordenador geral de avaliação da SPU (Secretaria do Patrimônio da União), Dr. José Gustavo Villaça abordaram o tema "Laudo Técnico x Opinião."

Em seguida, os membros do Ibape/SP,  Eng. Civil Sérgio Liporoni, e a Arq. Urbanista Ana Maria de Biazzi Dias de Oliveira, participaram do painel "Segurança Jurídica dos Laudos", junto ao Eng. Jonas Matos da APPJ (Associação Paramaçônica de Peritos Judiciais), o Dr. Fabiano Petean, promotor de justiça, e o Dr. Flávio Yunes Elias Fraiha, presidente da Comissão Permanente de Estudos de Desapropriação do IASP (Instituto dos Advogados de São Paulo).

"A segurança jurídica do laudo de avaliação está na qualidade dos trabalhos baseados em métodos técnicos e normativos. A segurança e a qualidade dos trabalhos impõem que o engenheiro de avaliações, atendam aos requisitos das normas técnicas, no caso específico de avaliação de imóveis é obrigatório o entendimento da Norma de Avaliação de Bens (NBR14653) da ABNT, sob pena de anulação do trabalho realizado, baseado na legislação em vigor. Tendo em vista que o atendimento as normas técnicas é imposto nas relações de consumo, conforma dispõe no Código de Defesa do Consumidor. Convêm esclarecer, que o Código de Defesa do Consumidor se declara em seu artigo primeiro como uma ordem pública nos termos do artigo quinto da Constituição Federal, sendo portanto nulas todas as cláusulas contratuais que a contrariam. Sendo assim, todas as desobediências e o não atendimento as normas técnicas cria uma presunção de veracidade na procedência das consequências danosas dessas desobediências. E consequentemente a chamada insegurança jurídica. O profissional tem um papel importante na formação do valor. Cabendo ao avaliador, com imparcialidade e impessoalidade fornecer subsídios técnicos para que o contratante e o julgador possam decidir uma controvérsia apoiada em bons fundamentos técnicos, os quais devem estar contidos nos laudos de avaliação. E no caso judicial para o convencimento e a segurança jurídica. A norma brasileira define que um laudo de avaliação se presta a estimar valores de bens. Dentre eles o mais utilizado é o valor de mercado. Principalmente quando se avalia imóveis urbanos ou rurais, dando destaque ao método comparativo de dados de mercado. Concluímos que se não for apresentado todos os subitens (de A a M) da NBR-14653, parte 2, nós podemos concluir que isto não é um laudo de avaliação, o que vem a causar uma insegurança jurídica para o contratante e para o julgador,” ressaltou Liporoni.

Outra representante do Ibape/SP, a Arq. Urbanista Ana Maria de Biazzi Dias de Oliveira destacou no painel um breve histórico sobre a avaliação de imóveis; “Muitos colegas que iniciam agora o trabalho de engenharia e arquitetura provavelmente conhecem como está hoje, mas existe uma história muito longa de respeito e dedicação de engenheiros e arquitetos para chegarmos nesse estado atual. Isso começa há muitos anos, mas essas condições que temos nas normas atuais é uma atualização frequente da primeira norma da ABNT, a 502, publicada em 1977. Então, um laudo hoje que é expresso uma opinião de valor, é voltar uns 50 anos mais ou menos na nossa história. Quando a avaliação era feita por um conceito de metodologia clássica, que seria a aproximação de mercado. Ou seja, nada mais do que imóveis similares serão vendidos por preços similares. Essa metodologia, há 50 atrás, é totalmente possível de ser aplicada, porque o que nós tínhamos era uma prancheta, uma lapiseira, quando muito uma calculadora, a régua de cálculo, que eu não tive o prazer de conhecer, e uma máquina de tirar retrato, que era revelada, quando muito, em preto e branco. Com o aperfeiçoamento e a falta de elementos similares, foram necessários os ajustes por fatores. Posteriormente, meados da década de 80, com o acesso aos computadores, foi possível fazermos a pesquisa científica e utilizarmos os modelos de regressão. Que até hoje utilizamos as duas metodologias, com mais requisitos, claro. Historicamente, consta que a necessidade de avaliações no Brasil deu-se a partir da promulgação da lei de terras, em 1850, quando foi extinto o sistema de concessões de terra instituídos pelo governo português, em 1375. A evolução da engenharia de avaliações nas últimas décadas, sem dúvida é um fato marcante para a engenharia nacional. Muitos engenheiros dedicados ao tema mereceriam destaque nesse evento. Entretanto, eu vou pontuar apenas alguns deles. Começa por aquilo que chamamos de “bíblia” na engenharia de avaliações, que é o livro do Eng. Luís Carlos Berrini, na década de 40. Ele trouxe para o Brasil, e deu muito destaque a conhecida fórmula de Harper, para a avaliação de lotes e terrenos. Foi então que, em 1960, com o grande número de desapropriações, tanto das grandes avenidas, quanto do metrô é que foram iniciados outros procedimentos mais necessários para as desapropriações. Com o destaque para o que nós temos atualmente com relação aos processos de desapropriações, da enorme necessidade que nós temos de avaliação usando os laudos técnicos, merecem um destaque que naquela época foram criados dois métodos importantes. O antes e o depois, e o método quadrado do lote primitivo. Hoje, com a evolução das cidades, já tivemos a obrigatoriedade de ter planos diretores em 2001 é inadmissível pensar que possamos usar critérios datados da década de 60. Por isso a norma da ABNT na sua versão atual traz muito bem possibilidade de pesquisa técnica do engenheiro de avaliações, além dos métodos citados, fazer avaliação pelo método direto da faixa diretamente desapropriada. Então, como destaque para essa evolução, ao fazer uma avaliação de um imóvel, a pesquisa sobre oferta e demanda pode até ser decomposta em vetores, mas também todas as externalidades de onde esse imóvel está inserido. E esse processo, somente um profissional da engenharia pode distinguir. Essa evolução toda mudou o modo de construir. E as avaliações vão depender de tanto do que ocorreu no passado, como um que está em lançamento. E apenas profissionais de engenharia que se especializarem podem elaborar um laudo técnico conforme desejado pela sociedade.”

O fechamento do evento contou com as falas dos presidentes do Ibape/SP, Engº Civil Luiz Henrique Cappellano, e do Ibape Nacional, Engº Civil Clémenceau Chiabi Saliba Júnior.

Cappellano destacou a riqueza das exposições do evento, ressaltando que elas diferenciaram muito bem um laudo de avaliação, de uma opinião de valor; “Elas relataram a importância do laudo de avaliação, para sustentar de maneira direta, ou indireta, os negócios e decisões praticadas pelos agentes econômicos. O workshop tratou de laudo de avaliação, e também tratou das atribuições profissionais para sua elaboração.”

Na ocasião foi lançado uma publicação tratando do tema que está disponível para download gratuito no site do Ibape/SP: https://ibape-sp.org.br/estudos-cartilhas.php

Para conferir o evento na íntegra, acesse: https://www.youtube.com/watch?v=evb6pHY-xEo